Salta al contenuto

Lunedì 28 Settembre 2020

Cerca nel sito del Comune di Cagliari

Indice


Breadcrumbs
Corpo della pagina
Leftbar
Contenuti principali

INDIRIZZI OPERATIVI

Il Sevizio Edilizia Privata ha dato vita ad un Tavolo Tecnico, finalizzato all’ esame e discussione delle principali problematiche interpretative e applicative delle norme che intervengono nelle attività istruttorie edilizie proprie dello stesso servizio.

Il Tavolo Tecnico, su convocazione del dirigente, è composto abitualmente dai funzionari tecnici, posizioni organizzative e dirigente, ma all’ occorrenza possono partecipare le altre figure amministrative e tecniche, anche su espressa richiesta degli stessi.

Il principale obiettivo del Tavolo Tecnico è quello di realizzare un momento di esame e studio delle ricorrenti problematiche operative e interpretative che emergono durante le normali attività istruttorie, finalizzato a definire comportamenti operativi omogenei e condivisi dai diversi uffici e dai singoli operatori dell’Edilizia Privata, il tutto per offrire al cittadino-utente un miglior servizio in termini di correttezza amministrativa, coerenza amministrativa interna e parità di trattamento.

Il Tavolo Tecnico per sua natura non ha -poteri dispositivi- nei confronti delle attività svolte dal Servizio, ma costituisce un importante supporto alle successive attività di coordinamento svolte dal dirigente, che con opportuni ordini di servizio destinati ai dipendenti intende regolare l’attività operativa e amministrativa per raggiungere i sopra richiamati obiettivi e finalità. Non di meno, tali attività permettono anche di sollevare tutti gli operatori dell’Edilizia Privata dal discernere in modo isolato, ripetuto e separato le problematiche ricorrenti, con un conseguente risparmio di tempo e risorse operative. Man mano che le -linee guida- verranno prodotte dai Tavoli, le indicheremo all'interno del sito
Ampliamento volumetrico (art. 30 l.r. 8/2015 e ss.mm.ii.)
Ampliamento volumetrico (art. 30 l.r. 8/2015 e ss.mm.ii.) sul lastrico solare accessibile da scala a chiocciola esterna preesistente approvata, vedasi R.E. l'art. 63 "scale" (vano residenziale o locale di sgombero), nasce la necessità di capire se è necessario realizzare una ulteriore scala chiusa da involucro?

E’ necessario realizzare un ulteriore scala interna chiusa da involucro, salvo il caso di incrementi volumetrici destinati a vani non residenziali di pertinenza (sgombero, ripostigli, vani tecnici, ecc).           
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
Ampliamento volumetrico (art. 30 l.r. 8/2015 e ss.mm.ii.) al piano pilotis atto a ricavare un locale di sgombero, vedasi R.E. art. 61 "piani terreni"?

Si ritiene corretto applicare l’interpretazione “derivata” da quanto previsto all’articolo 61 – punto “piani seminterrati”, e quindi consentire la realizzazione di nuovi locali anche per i piani pilotis con quota di posa del pavimento inferiore ai 50 cm solo per i casi indicati all’articolo 61 – punto “piani seminterrati” ricomprendendo in via analogica anche i locali destinati a sgombero e similari con altezza interna di almeno 2,40 m.
Balconi
Applicazione dell’Art.2 lett.i) del R.E. -  balconi.

Si rileva dagli organi di comunicazione specializzati quanto segue.
-- La quarta sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5552/2016 pubblicata il 30 dicembre, aderisce a un diffuso, recente e specifico indirizzo in tema di calcolo dei balconi e degli sporti ai fini delle distanze degli edifici, che ammette che i detti elementi architettonici possano non essere compresi nel computo delle distanze di cui all'art. 9, d.m. nr. 1444/1968, qualora vi sia una norma di piano che ciò autorizzi e a condizione che si tratti di balconi aggettanti, estranei cioè al volume utile dell’edificio. Questo orientamento, osserva Palazzo Spada, appare coerente con la ratio stessa della previsione delle distanze minime fra edifici, che come noto è quella di evitare la creazione di intercapedini pregiudizievoli o pericolose per la salubrità pubblica: nel senso che siffatta evenienza si ritiene possa escludersi in via presuntiva, e salvo prova contraria da fornirsi da parte di chi impugna o contesta la disposizione urbanistica, laddove gli elementi architettonici de quibus abbiano le suddette caratteristiche. Il Consiglio di Stato è stato chiamato a risolvere un dubbio relativo alla problematica del rispetto delle distanze nel caso di balconi aggettanti ossia dei balconi che sporgono dalla facciata e costituiscono così un un prolungamento dell'appartamento. Il Consiglio Di Stato che, con Sentenza numero 11 del 5 gennaio 2015, ha affermato che può essere compreso nel computo delle distanze, "il balcone aggettante, avente funzione architettonica o decorativa". Attenzione però, questa possibilità vale "solo nel caso in cui una norma di piano li preveda (tra varie, Cons. Stato, IV, 7 luglio 2008, n.3381), al di là del richiamo che il regolamento comunale effettua agli 'aggetti', differenziandoli dalle "sporgenze".--

Alla luce delle sopraesposte sentenze, in armonia e tenendo conto delle altre sentenze di pari rango in materia già in precedenza tradotte nei precedenti indirizzi operativi, si ritiene di individuare una linea interpretativa che volge verso una prudente riammissione dello scomputo dalla misurazione delle distanze fra pareti finestrate dei balconi aggettanti, tale misura può essere individuata nel consentire l’applicazione dell’Art. 2 lett. i) del R.E. fino alle seguenti condizioni:
  • non sono compresi nel computo delle distanze di cui all’art. 2 lett. I del R.E. i balconi aggettanti privi di elementi verticali di collegamento, aventi (per singolo piano) uno sviluppo orizzontale massimo complessivo del 40 % dello sviluppo orizzontale del fronte/prospetto nel quale si inseriscono, aventi una profondità di aggetto massima di metri 1,5 rispetto al fronte/prospetto.
Fabbricati di lunga data
Presa d'atto di difformità originarie realizzate al momento della prima nuova costruzione dei fabbricati di lunga data.

Per gli immobili concessionati o autorizzati entro la data di entrata in vigore della variante al Piano Regolatore Generale - Piano dei Servizi del 20/04/1983 (approvata definitivamente con modifiche Decreti Assessore RAS n.182/u del 04/02/1983 e n.767/u del 19/04/83), nell'ambito dei nuovi procedimenti abilitativi che interessano tali fabbricati, qualora dovessero emergere difformità non essenziali rispetto al titolo originario, si deve prendere validamente in considerazione quale presupposto fondante nel nuovo provvedimento abilitativo la "presa d'atto" delle variazioni originarie attraverso l'acquisizione di una perizia giurata dell'interessato, adeguatamente motivata con elementi oggettivi, a condizione che si verifichino i seguenti fatti:
  • le opere devono essere state realizzate al momento della originaria costruzione del fabbricato, deve esistere l'originaria agibilità;
  • le variazioni che possono essere oggetto della presa d'atto, in ogni caso, devono rispettare i parametri urbanistici di zona vigenti al momento della realizzazione del fabbricato.
Glossario Unico per gli interventi di edilizia libera
Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.81 del 7 aprile 2018, - Glossario Unico per gli interventi di edilizia libera - Applicabilità di tali norme regolamentari nella Regione Sardegna, in relazione alla specialità normativa in materia.

Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.81 del 7 aprile 2018, specifica quali interventi non necessitano di alcun titolo abitativo, (ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222), nel rispetto delle prescrizioni comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (si fa in particolare riferimento alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’effiicienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004).

In particolare è opportuno soffermarsi sugli aspetti che ci consentono di dare attuazione all’immediata applicabilità del Decreto in questione ricordando che la Regione Sardegna ha competenza legislativa primaria in materia urbanistica, o meglio, è opportuno chiedersi, per la nostra conseguente operatività, se i contenuti del Decreto in specie hanno necessità di vaglio econferma normativa in ambito regionale.

Il tema si incentra sull’applicazione della disposizione di rinvio alle norme statali, contenuta nell’articolo 5 della legge regionale n. 23/1985 e ss.mm.ii., (Per quanto non espressamente previstodalla presente legge, si applicano le disposizioni contenute nella legislazione statale e regionale vigente), e infatti, nel nostro ordinamento (regionale) la materia di che trattasi è oggetto di espressa disciplina, con revisione degli interventi avvenuta da ultimo con la legge regionale 11/2017 modificativa appunto della 23/1985 ss.mm.ii..

Peraltro è importante ricordare che lo stesso Statuto Sardo all’articolo 5 prevede che “Nelle materie attribuite alla competenza della Regione, fino a quando non sia diversamente disposto con leggi regionali, si applicano le leggi dello Stato.”

Quindi, i casi di ammissibilità all’edilizia libera devono intendersi quelli elencati all’Art. 15 della L.R. 23/85 ss.mm.ii. che, per quanto sopra, devono intendersi integrati con la norma nazionale del Glossario che trova pertanto diretta applicazione.

Nell’applicazione del Glossario occorrerà però fare attenzione a quei casi che per oggettiva rilevanza delle dimensioni non sconfinino nella definizione di manutenzione straordinaria o superiore, e che pertanto, pur essendo riconducibili ”letteralmente” al Glossario non dovranno essere considerati di edilizia libera ma soggette a comunicazione o permesso di costruire (es. interventi di livello industriale o urbanizzazioni).

Inoltre, occorre rimarcare, che gli interventi di edilizia libera elencati all’Art. 5 della L.R. 23/85 ss.mm.ii. come integrati col Glossario, devono comunque rispettare le prescrizioni comunali e tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (si fa in particolare riferimento alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004) e devono pertanto preventivamente ottenere comunque tutti i relativi e specifici pareri, N.O., autorizzazioni, permessi, ecc.
Mancata SCIA: sanzione
Applicazione dell'art. 14 della L. 23/85, ossia sulla quantificazione degli oneri per opere eseguite in assenza o in difformità da SCIA e circa all'eventuale applicazione dell'art. 7 della medesima norma.

L’art. 14 L.R. n. 23/82 così come vigente a seguito delle modifiche introdotte dall’art. 8 L.R. n. 11/2017 recita:
  • 1. In caso di accertamento dell’esecuzione di opere in assenza di SCIA o in difformità da essa e di ricorrenza dei presupposti legittimanti la SCIA e/o di conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento dell’accertamento della violazione, si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, non inferiore a euro 500. Il versamento della sanzione ha efficacia sanante.
  • 2. Nei casi di cui al comma 1, fino all’irrogazione della sanzione pecuniaria, può essere ottenuto l’accertamento di conformità, al ricorrere delle condizioni di cui all’articolo 16, comma 1. A tal fine il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile trasmette una comunicazione di mancata SCIA corredata di tutti gli elaborati previsti dall’articolo 10 bis, comma 2. La sanatoria è condizionata al versamento di una somma pari all’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, non inferiore a euro 500.
  • 3. Nel caso di opere eseguite in assenza dei presupposti legittimanti la SCIA e/o nel caso di non conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento si applicano le sole sanzioni previste dagli articoli 6 e 7.
  • 4. La SCIA, spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta l’applicazione di una sanzione pari a euro 500. È fatta salva l’applicazione dell’articolo 7 ter, comma 6.
  • 5. Se le opere sono eseguite in assenza di SCIA o in difformità da essa su immobili comunque vincolati da norme statali e regionali, trovano applicazione le misure sanzionatorie previste dalle vigenti disposizioni, che nel solo caso di sanzioni pecuniarie si applicano cumulativamente alla sanzione di cui ai commi 1 e 2.
  • 6. Se le opere sono eseguite in assenza di SCIA o in difformità da essa in dipendenza di calamità naturali o di avversità atmosferiche dichiarate di carattere eccezionale la sanzione pecuniaria di cui ai commi 1, 2 e 4 non si applica.
  • 7. L’accertamento del valore di cui al comma 1 è effettuato secondo le disposizioni di cui all’articolo 7, commi 3, 4, 5 e 6.

Dal disposto della norma consegue quanto di seguito:
  • se l’accertamento della violazione è eseguito d’ufficio, la sanzione è prevista al comma 1: … sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, non inferiore a euro 500. Il versamento della sanzione ha efficacia sanante.
  • se la mancata SCIA è presentata dal privato ad opere eseguite e/o anche in caso di accertamento d’ufficio prima dell’applicazione della sanzione, la sanzione stessa è quella del comma 2: … La sanatoria è condizionata al versamento di una somma pari all’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, non inferiore a euro 500.
  • se la mancata SCIA è comunicata spontaneamente nel corso dell’esecuzione delle opere, la sanzione è prevista al comma 4: … l’applicazione di una sanzione pari a euro 500. È fatta salva l’applicazione dell’articolo 7 ter, comma 6.

Rimane il problema applicativo lasciato dal vuoto normativo dei casi trattati dall’articolo 14 della L.R. 23/85 ss.mm.ii. relativo al caso di opere concluse e presentazione della mancata scia da parte dell’interessato, quale sanzione applicare?
In riferimento del parere della R.A.S. (prot. Ras n° 31102/D.G. del 06/08/2018) in risposta alla nota di questo servizio prot. n° 146391del 04/06/2018, si stabilisce che si dovrà applicare la sanzione di cui al comma 2 dell’art.14 L.R. 23\85 che prevede la sanzione pari all’aumento del valore venale dell’immobile e comunque non inferiore a 500’00 €.
Perizia giurata: congruità dell'aumento del valore venale
E’ stato chiesto allo scrivente di chiarire la procedura operativa interna di cui all’art.14 co.7 della L.R. 23/85.

In tali casi, tenendo conto che l’Agenzia delle Entrate non procede più al rilascio di pareri di congruità, il tecnico istruttore ed il responsabile del procedimento dovranno esprimersi direttamente sulla congruità della perizia tecnica proposta dall’interessato facendo riferimento ai valori pubblicati dall’Osservatorio Immobiliare della stessa Agenzia delle Entrate.
Nei casi oggettivamente rilevanti, potrà essere richiesto il parere di congruità al Servizio Patrimonio di questo comune.
Il livello di attenzione da prestare nell’esame di dette perizie dovrà essere direttamente proporzionale all’entità degli importi presi in considerazione.
Piano casa: volumi ammissibili
Nel caso di ampliamento piano casa ai sensi dell'art. 30 della L.R. n.8/2015 il volume condonato va decurtato dall'incremento volumetrico “sino al” tetto massimo di 120 mc o “dal” tetto massimo di 120 mc?

L'art. 36 comma 2 prevede che" I volumi oggetto di condono edilizio sono computati nella determinazione del volume urbanistico cui parametrare l'incremento volumetrico, ma sono detratti dall'ammontare COMPLESSIVO dell'incremento volumetrico calcolato”.

Per esempio:

ESEMPIO 1)
volume urbanistico = 600 mc
volume condonato = 200 mc
premialità  30% di (600 mc+ 200 mc) = 240 mc
volume ammissibile a piano casa = 240 mc – vol. condonato (200 mc) = 40mc (sino al limite max di 120/140 mc);

o in alternativa si potrebbe erroneamente considerare:

ESEMPIO 2)
volume urbanistico = 600 mc
volume condonato = 200 mc
premialità  30% di (600 mc+ 200 mc) = 240 mc
volume massimo assentibile = 120/140 mc
non è consentito l'ampliamento piano casa.

Deve intendersi corretto l’esempio 1).
Prospetti: tipologia d'intervento
E’ necessario chiarire la tipologia d’intervento edilizio per le opere di lieve modifica dei prospetti (realizzazione porte e/o finestre in modifica/realizzazione), tali da non determinare un intervento di ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente.

Qualora la modifica del prospetto non sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia si ritiene che tale modifica possa essere inquadrata negli interventi di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, determinando pertanto il procedimento edilizio in S.C.I.A. (art. 10-bis comma 1 L.R. 23/1985) nel caso riguardino le parti strutturali dell’edificio, ovvero in C.I.L.A. (art. 15 comma 2 L.R. 23/1985) nel caso non riguardino le parti strutturali dell’edifico, fermo restando la presentazione per entrambi i casi della pianta e del prospetto della soluzione progettata. Ciò potrebbe essere applicato anche i casi delle opere già eseguite con il procedimento di MANCATA S.C.I.A./C.I.L.A. per sanare e legittimare lo stato dei luoghi.
Si ricorda l’applicazione dell’art.37 del R.E. nel merito della documentazione da allegare all’asseverazione, e pertanto alla S.C.I.A./C.I.L. devono essere allegati anche gli elaborati grafici.
Soppalchi
Soppalchi – applicazione del 40% sulla superficie del vano interessato o su tutta la superficie dell’unità immobiliare?

Da più parti, sia dai tecnici istruttori e sia dai tecnici esterni, è stata rappresentata la necessità di chiarire, con indirizzi applicativi, il combinato disposto nascente dalla norma regionale di cui all’Art. 33 della L.R. 8/2015 ss.mm.ii. (in specie i commi 2 e 3) e dalla norma comunale di cui all’Art. 2 lett. g.6) del Regolamento Edilizio.
Nello specifico è nata la necessità di stabilire se il “40% della superficie sottostante” di cui al predetto comma 2 debba essere riferito alla superficie sottostante del singolo vano sopra del quale va a formarsi il soppalco o (in modo più estensivo) debba essere riferito all’intera superficie sottostante dell’unità immobiliare nella quale lo stesso soppalco si inserisce.
Nel merito, si osserva che la norma regionale invocata fa riferimento ai “vani nascenti” e ciò lascia intendere che il 40% si debba riferire all’intera superficie sottostante dell’unità immobiliare, in quanto diversamente la norma stessa risulterebbe astratta. Nondimeno però, occorre non trascurare gli ormai consolidati indirizzi giurisprudenziali in merito alla non derogabilità delle norme igienico-sanitarie coinvolte dall’applicazione di specifiche norme derogatorie di carattere edilizio.

Pertanto, si dovranno ritenere ammissibili i soppalchi la cui superficie arrivi fino ad un massimo del 40% della superficie sottostante dell’intera unità immobiliare nella quale i medesimi si inseriscono, a condizione comunque che i vani eventualmente nascenti rispettino le vigenti norme igienico sanitarie, anche con riferimento all’ipotetico vano nascente dall’ingombro verticale del soppalco nella sua superficie totale (compresa pertanto la superficie del soppalco non aggettante); pertanto i nuovi vani nascenti potranno sì avere le caratteristiche geometriche derivanti dall’applicazione all’Art. 33 della L.R. 8/2015 ss.mm.ii., ma potranno avere esclusivamente destinazioni di utilizzo coerenti col rispetto delle specifiche norme igienico-sanitarie.
Per la valutazione del calcolo delle altezze interne dei vani nascenti, costituisce in questi casi un valido supporto la lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n°03942/2012 REG.PROV.COLL. che è stata pronunciata nel merito di un provvedimento emesso dal Comune di Cagliari e che verte proprio sulle modalità di calcolo delle altezze dei soppalchi in riferimento agli aspetti igienico-sanitari.
Come rilevabile dalla sopracitata sentenza, ad esempio, nel caso di soppalchi completamente aperti sul vano nel quale si inseriscono (ad esempio con balaustra) per il calcolo dell’altezza occorre prendere in considerazione l’altezza media (ponderata rispetto alle superfici sottese o ai volumi d’aria in caso di solai inclinati) delle altezze misurabili nelle varie porzioni di vano nascenti dalla presenza del soppalco.
Naturalmente, nei casi di vani nascenti “chiusi” (o sostanzialmente chiusi) tale media non dovrà essere presa in considerazione e dovranno essere verificati i parametri igienico-sanitari con riferimento al solo vano chiuso.
Tettoie
La tettoia quando va considerata opera accessoria e quando va considerata copertura con formazione di veranda?

Nei procedimenti abilitativi del Servizio Edilizia Privata spesso viene richiesta la realizzazione di una tettoia che non risponde ai requisiti di opera accessoria ai sensi dell'art. 61 del R.E., in tali casi è necessario chiarire come comportarsi per evitare che si proceda a dinieghi illegittimi qualora le stesse tettoie (in altra veste) possano costituire copertura di veranda.

Preliminarmente si richiamano le seguenti definizioni.
  • DEF. TETTOIA = Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali;
  • DEF. VERANDA = Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, parzialmente o totalmente apribili.
  • DEF. OPERA ACCESSORIA ART. 61 R.E. = Sono considerate opere accessorie, e pertanto ammissibili anche in area di distacco, sempre nel rispetto delle distanze dai confini previsti dal codice civile, gli elementi di arredo volti a migliorare la fruibilità e la qualità estetica delle aree di pertinenza dei fabbricati. rientrano in tale categoria i gazebo, i pergolati, le protezioni orizzontali leggere per i posti auto e per gli ingressi, tali opere potranno essere estese a superfici non superiori al 50% della superficie libera assicurando il mantenimento a verde delle residue superfici.
Nel merito si ritiene ammissibile la tettoia a copertura delle verande o dei porticati nel rispetto:
  • delle distanze dai confini previsti dalle N.T.A del PUC,
  • delle distanze tra le superfici finestrate;
  • del limite del 40% della superficie coperta;
  • del volume ammissibile se dovessero risultare chiuse lateralmente su tre lati con profondità maggiore di 2,50 metri.
Inoltre le stesse dovranno armonizzarsi per soluzione architettonica all'edificio ai sensi degli artt. 60 e 75 del R.E., adottando il criterio di escludere solo quegli interventi oggettivamente disarmonici in modo molto evidente.
Per contro, le tettoie dovranno essere trattate come “opere accessorie ai sensi dell’Art. 61 R.E.” se realizzate solo a copertura di posto macchina o a protezione degli ingressi.
Data aggiornamento: martedì 04 settembre 2018
Rightbar